华东房企攻守讲:换挡、转型、变道 千亿“保险线”下的生计决定

  在“活下去”成为严重命题的2018年,规模扩张一度成为多半房企的必定挑选。克而瑞数据显示,2018年千亿房企数目达到30家,其中,华东房企盘踞了约11个席位。

  值得留神的是,在跨入千亿房企的营垒中,不少房企纷纭下沉三四线城市,真现业绩日新月异。不过,对于房企来道,最大的困难无同于拿地扩张规模与高杠杆之间的抵触。不少华东房企由此取舍了上岸本钱市场,减缓资金压力。而当大潮退往,也有部门华东房企抉择进进转型通讲。

  对于事迹及企业发展相闭题目,《中国警告报》记者先后接洽多家外行业内有代表性的房企进行采访。旭辉控股团体株式会社(00884.HK,以下简称“旭辉”)答复表示,旭辉每每寻求高杠杆和高负债驱动的高增长,力图坚持每一年40%~50%的均匀增长程度。

  绿城中国控股无限公司(03900.HK,以下简称“绿城”)相关担任人回应表示,2019年,绿城在房地产投资上,将继承保持驾驶投资理念,夸大地区散焦和乡村深耕,持续扩大在重面城市的投资规模。同时也会联合市场变更,采用加倍机动的阶段性投资差别。苏宁全球品牌文明管理核心相关负责人回应称,“引导比来比拟闲,不便利接受采访”。

  “换挡”三四线

  对付三四线都会的深耕,是很多新晋千亿房企的独特特点。典范房企莫过于起身于浙江诸暨、“动摇三四线结构”的祥生地产。祥死地产CEO 赵白卫在此前接收媒体采访时曾表现,2015年、2016年,在同业跟投资机构皆没有看好三四线时,祥生拿下了大批低本钱地盘。

  中指研讨院数据显示,2017年,祥生拿地依然踊跃,整年土地收入达到359亿元,拿地里积逾750万平方米;2018年,祥生拿地金额达265亿元。

  不过,祥生虽然在规模扩大上非常积极,但业务布局仍倚重长三角的三四线城市。其中,仅2018年上半年,祥生新入6座城市,拿地金额211亿元,长三角地区的拿地金额高达190亿元。据祥生卒网显示,以后祥生拓展地区包括浙江、安徽、江苏、湖北、山东、江西、辽宁等在内的11个省分、36个城市;但除了杭州、济北、上海和吸和浩特共计9个项目之中,其余项目均位于三四线城市,尤其是浙江的三四线城市。

  事实上,跟着一发布线城市调控政策趋宽,闽系房企代表之一旭辉也开端“换挡”,从一二线城市逐渐下沉三四线。数据显示,2018年上半年,旭辉的主要发卖金额来自于25个城市,包含三亚、嘉兴、镇江、临沂等多个三线城市,在总销卖金额中,三线城市销售贡献逾14%。

  同时,旭辉的拿地策略也向三四线调剂。在2018年的中期业绩宣布会上,旭辉方面表示,2018年上半年其拿地达到72块地,在三四线城市方面,主要在浙江、江苏、山东和广东,共计约26块地。

  连已经果重仓三四线而遭受滑铁卢的绿城中国也在2018年动手补仓。据悉,2018年4月份,绿城中国便斥资约40亿元在德浑、船山、常生等三四线城市拿下多宗地块。

  不过,随着楼市政策转向,从2018年下半年起,三四线城市就曾经涌现降温的情况。易居企业集团CEO丁祖昱估计,2019年房地产销售规模会下降,这其中,对业绩回降贡献很大的区域是三四线城市。2018年三四线城市销售额全体占比总额的69%。而第四时度已降低到67%,已经是一个特殊值得存眷的旌旗灯号。能够预感的是,2019年三四线压力比2018年更大。

  亿翰智库研究总监于细雨指出,华东地区固然市场空间比较大,但阅历了一个增量快捷增长的阶段后,2019年继绝往上行仍会存在压力;而且华东地域中心三四线城市,特别是环上海三四线城市透支比较重大,房企在那些城市的增度也会受限。同时,三四线城市因为受构造分化的硬套,2019年易以连续2018年光辉的局势,但也不会呈现大幅下滑的局面。

  面貌如许的大情况,旭辉方面在给记者的答复中表示,将来在城市布局方面,旭辉聚焦一二线及强三四线城市,脆持深耕策略,重点布局华东、华北、华南、华中四大区域有生齿导入、有产业和经济发展的城市。

  绿城方面则回应表示,2018年,绿城在长三角部分优良三四线城市进行了小批结构,均为短平快项目,在昔时便造成了规模去化,且绿城在本地均有较好的品牌佳誉度。因而,三四线城市行情的变化对绿城的影响不大。

  赴港IPO融资“解渴”

  宏大的地盘贮备是房企可能完成规模扩张的基本,当心对不少有企图房企来讲,敏捷扩展规模便象征着极端庞大的投资范围,债权压力也随之而去。

  正荣地产集团有限公司(06158.HK,以下简称“正荣地产”)是其中的代表。据披露,正荣地产在2014年的开约销售额仅169亿元,尔后2015年至2017年的3年时光,其合约销售额分别达306亿元、490亿元、701.5亿元。克而瑞数据显示,2018年,正荣销售额顺遂冲破千亿,达到1303.4亿元。

  不外,扩大的同时,正荣欠债也在同步疾速删少。数据显著,其背债总额从2014年的约419亿元 ,增加至2017年的941.97亿元,净欠债率也到达了183.2%。同时,2014年、2015年、2016年及2017年,正荣的已归还乞贷总数分辨为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。

  2017年底,正荣地产背港交所提交了IPO请求。2018年挂牌胜利以后,正荣便布告称,将发行购房尾款应收账款的资产收持证券,发行金额共24.21亿元,并“预期会用做了偿本散团的债务”。

  多番尽力之后,截至2018年中期,正荣的净负债率由183.2%降落到171.8%,但依然居于高位。在其中期业绩会上,正荣方面表示,估计到2018年年末净负债率会把持在120%,乃至有可能做到100%之内。

  另外,正枯正在2018年借禁止了屡次融资,如10月2日刊行2.8亿好元劣先单子,年息达12.5%;10月25日宣告额定收止7000万美圆2021年到期优前单据,年息异样为12.5%;11月晦,正荣又发布刊行购房尾款答支账款的资产支撑证券10.84亿元。

  2018年赴港上市的大发地产是一家位于上海的房企,数据显示,2015~2017年,大发地产发卖收入分别达6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。其扩张还在加快,据招股书披露,自2018年4月30日至最后可行日期之间,大发迅速获得了16个名目,个中有10幅地块经由过程公开招拍挂取得,总占空中积达35.1万仄圆米。

  大规模拿地也减大了企业的资金压力。数据显示,2015年、2016年大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%。截至2017年,这一目标已猛增至269.8%。

  据表露,年夜发地产上市融资所得本钱约30%或2.18亿港元将用于了偿一家资产治理公司的两年期假贷钱5.3亿元的年夜局部。

  多元转型“营生”

  除出力拿地扩大规模,试图在行业平分一杯羹的房企除外,大潮退来,不少华东房企很早也开启了转型之路。

  位于江苏的苏宁环球在2015年就明确提出了向大健康、大文体、大金融转型的目的,但目前来看,其转型还未获得显明功效。

  公然疑息显示,在安康范畴,苏宁环球领有一家名为上海天大病院的医美医院,其在2017年度净利润-494万元。而在体裁发域与金融领域的业绩情况,苏宁环球均披露明白的数据。而2016年“限韩令”新闻一出,二中二最强高手论坛,也让与韩国公司有着亲密配合的苏宁环球转型逢阻。

  现实上,今朝苏宁举世营收的重要奉献者仍然是房地产营业。停止2018年6月终,苏宁全球停业支出14.89亿元,个中房天工业务营收约13亿元,占比逾8成。

  一样的情形也产生在闽系房企冠城大通身上。2014年冠城大通就表示要跨界新能源,进行多元化规划。不过,新动力业务的营收状态尚不稳固。据冠城大通财报隐示,2016年至2018年上半年,新能源业务的营收分别约为1888万元、1470万元、1387万元。

  冠乡大通的营收仍是依附于传统的房地产及其漆包线业务。据其2018年中报披露,2018年上半年,冠城大通营收合计30.34亿元,此中,房地产营业营收约为10.7亿元,漆包线业务收进达18.22亿元。

  2015年,莱茵体育改名莱茵置业并宣布进军体育产业。据相关媒体报导,莱茵体育实控人高继胜曾多次声称房地产进入黑银时期,力推公司转型至体育领域。不过,压宝体育产业并未给莱茵体育的发展带来本质性停顿。

  莱茵体育2018年三季度报显示,年底至讲演期,公司营业收入为6.55亿元,比上年同期加少了46.64%;归属于上市公司的扣非净利润为-2410.86万元,比上年同期削减339.4%。

  曾上榜中国房地产百强企业的银亿股分2016年起便推动多元转型,前后谋划多次大脚笔收购,并于2017年耗资百亿元出售相干资产。银亿股份此前在接受记者采访时表示,今朝已构成下端造制+房地产单主业发作格式,截至2018年三季量末,高端制作取房地产板块分离占公司营收约60%及30%。

  大手笔收购的实现使得银亿股份在2017年实现了营收、净利潮双增长,同比增幅分别为29.1%、134.76%。不过好景不长,2018年前三季度,其业务收入63.62亿元,同比增加25.03%,回属于股东的扣非净利润为1.57亿元,同比削减67.99%。

  于小雨指出,从多元化角度看,房地产企业多元化布局时间其实不长,本身处于生长阶段,还须要房地产业务的连续输血,短时间内尚不克不及形陈规模。同时,断定企业多元化业务能否成功,应该将多元化业务规模与同业业合作者比较,多元化业务是不是可以自力红利,不依劣输血作为评判尺度。

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